¿Qué tipo de contrato elegir para contratar el mantenimiento de edificios?

La elección entre contrato de obras y contrato de servicios en el mantenimiento de edificios no depende del nombre que se le dé al contrato, sino del objeto real de la prestación que se quiere contratar. La clave está en determinar si el encargo consiste en una actuación material concreta sobre el inmueble o en una actividad continuada de mantenimiento.

1. Cuándo procede un contrato de obras

Debe optarse por un contrato de obras cuando el objeto del contrato es la reparación, restauración o sustitución de un elemento del edificio claramente identificado, con un alcance definido y cuantificable desde el inicio.

Son supuestos típicos:

• Reparación de una cubierta dañada.
• Sustitución de instalaciones concretas (climatización, fontanería, electricidad) con proyecto o mediciones definidas.
• Arreglo estructural, de fachada o de pavimentos con un resultado final cerrado.
• Actuaciones puntuales derivadas de un daño concreto.

En estos casos, aunque se trate de “mantenimiento” en sentido coloquial, jurídicamente existe una obra, porque el contrato tiene por objeto una actuación material sobre un inmueble con un resultado final identificable. No se contrata una actividad continuada, sino una intervención concreta.

Idea clave: si el encargo puede describirse como “arreglar esto” y puede presupuestarse de forma cerrada, estamos ante un contrato de obras.

2. Cuándo procede un contrato de servicios

Debe acudirse al contrato de servicios cuando lo que se contrata es una actividad continuada o periódica de mantenimiento, normalmente de carácter preventivo y correctivo, sin que las actuaciones concretas puedan definirse totalmente de antemano.

Son supuestos habituales:

• Mantenimiento integral de edificios.
• Mantenimiento preventivo de instalaciones (revisiones periódicas).
• Atención de incidencias y pequeñas reparaciones “según necesidad”.
• Servicios con precio unitario por actuación o con una bolsa de horas.
• Contratos con prestaciones sucesivas durante un período determinado.

Aquí el objeto no es una obra concreta, sino una prestación de hacer: mantener el edificio en correcto estado de uso, reaccionar ante incidencias y realizar actuaciones menores conforme vayan surgiendo.

Idea clave: si el encargo puede describirse como “mantener en funcionamiento” o “atender lo que vaya surgiendo”, estamos ante un contrato de servicios.

3. Errores frecuentes a evitar

• Llamar “servicio” a una actuación que en realidad es una reparación cerrada y cuantificable.
• Agrupar bajo un contrato de servicios actuaciones que, por su entidad y definición previa, deberían licitarse como obras.
• Usar contratos de servicios para ejecutar reparaciones relevantes que alteran elementos del edificio.

4. Regla práctica de decisión rápida

• Daño concreto + alcance definido + resultado material → Contrato de obras.
• Actividad continuada + actuaciones indeterminadas o sucesivas → Contrato de servicios.

Esta distinción es clave porque afecta al régimen jurídico aplicable, a los umbrales, a la duración, a la clasificación del contrato y, en muchos casos, a la correcta fiscalización del gasto.